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物业的责任如何划清？物业人和业主都不能糊涂！
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有些事物业管不了，
谁的责任要找谁！
分清责任，既要分清维修责任，还要分清管理责任。管理责任既有物业公司负责的，还有两方面是物业公司管不了的，一个是专属部门的责任，还有一个是政府相关部门的责任。
专属部门的，比如宽带、有线电视等，如果业主家里的宽带或者电视出现什么问题，直接找他们处理就行。
有个业主在公共绿地里搭建一个彩钢棚，物业公司劝阻无效，只好报给当地执法大队，但是执法大队了解情况以后，一直没有采取措施，我们也和执法大队一直保持联系，这期间有业主找到物业公司，要求物业公司拆除彩钢棚。物业公司是服务企业，没有执法权，物业只能劝阻、制止，劝阻、制止无效后，向相关执法部门报告，由执法部门进行处理。
2
物业费是干什么的？
分清责任的依据！
业主往往不理解，物业公司收了我们的物业费，这也不管，那也不管，那这些钱都是干什么用的？物业费究竟是干什么用的呢？或者说物业费都包含哪些内容？
《物业服务收费管理办法》第十一条规定:1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
3、物业管理区域秩序维护费。
4、物业管理区域清洁卫生费。
5、物业管理区域绿化养护费。
6、办公费。
7、物业固定资产折旧费。
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
9、经业主同意的其他费用。 物业共用部位、共用设施设备的大中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。也就是说，物业只负责共用部位、共用设施设备的小修。 综上所述，我们知道该如何分清责任，但是业主未必理解，一旦出现问题，满足不了业主的要求，业主难免和物业公司发生矛盾，进而不交物业费。我们到商场里买东西，必须先给钱才能拿走商品。物业服务也是一种特殊商品，业主购买的是物业公司的服务，所以应该缴纳物业费，根据《物业服务收费管理办法》第十五条规定，业主应该按合同约定按时足额缴纳物业费。
3
不该物业负责，
那就应该缴物业费！
有个业主丢了一辆电动车，报警之后，物业公司配合公安机关调取监控录像，提供线索，但很长时间没有破案。当物业公司收取物业费时，业主拒交，业主认为电动车丢失，物业公司的保安有责任，具体有什么责任说不清，反正就是认定物业需要担责，要么物业公司给予赔偿，要么不交物业费。
物业公司的保安按约定执勤、巡逻，维护秩序，虽然发生了被盗事件，但物业公司是没有责任的，所以物业公司不能赔偿，业主也不能据此不交物业费。
还有一个一楼业主，因为污水管道堵塞，导致家里返水，把家具什么的都给泡了，给业主造成了损失。业主反映给物业公司，物业当时派人疏通管道，清理出的污物有抹布、袜子、头发等等，还帮助业主清理污水，事故处理结束后，业主要求物业公司赔偿损失，如果物业不赔，业主就不交物业费。
物业公司平时按约定对排水系统进行正常维护，没有失职，所以物业公司无责，而是楼上业主将物品排进下水管道，使用不当造成管道堵塞，应该追究将物品排进下水管道的业主的责任。但是楼上相关业主谁都不承认，物业公司只好协调楼上所有相关业主共同承担责任，但是这些业主都拒绝担责。
这种情况下，物业公司建议一楼业主通过司法程序向楼上所有相关业主追究责任。由于损失不大，加上怕影响邻里关系，一楼业主最终放弃了追究责任，也不再提不交物业费的事了。
以上这几种情况，在物业服务的过程中，都可能遇到，所以一定要和业主解释清楚，平时应该和业主经常交流沟通，宣传相关法律法规，以及物业服务的内容、范围、质量标准等等，慢慢让业主了解物业服务，这样业主才能理解物业的工作，促进业主和物业公司之间的和谐关系。
4
划清责任，
还要了解维修资金
划分责任问题还有一种情况，就是动用维修资金。有个小区入住十来年了，其中有几部电梯需要大修，电梯大修需要申请维修基金，于是物业公司停用故障电梯，按程序开始申请。首先征求每部电梯所在楼内的所有业主，同意使用维修资金的业主户数达到三分之二以上，才能上报当地房管局。但是因为部分业主不同意使用维修资金，尤其是一层、二层的居多，同意户数达不到三分之二，所以我们只好反复做业主的工作，同时请其他业主一同做工作，又进行了第二次签名，这才达到三分之二。 其次是找维修企业，对电梯进行全面检查，确定哪些部件需要更换或维修，包括人工费、利润、税费等，分别进行报价，做出一份详细的维修报告，连同业主同意使用维修基金的签名，一起上报到房管局。 房管局找第三方对维修报告进行审核，电梯主管部门也同意进行维修，房管局把维修报告在小区里公示，业主没有异议，房管局才能进行审批。 这些过程一折腾就是将近一个月，业主每天爬楼，尤其是高层的，的确受不了，我们也很同情，也希望能够尽快申请维修基金，进行维修，但是这些必须按程序进行。有的业主几乎天天到物业公司发脾气，有的业主打市长热线举报，还有的向相关媒体反映，一时间闹得沸沸扬扬。国家对维修资金申请使用是有严格规定的，电梯没有损坏到一定程度，且能正常使用的情况下，虽然到了大修的年限，也不能随便申请使用维修基金。业主爬楼辛苦，我们也理解，但是申请维修基金不是想什么时候申请就能申请的，经过反复解释，最后业主才接受，不再找物业公司的麻烦了。虽然了解了相关法律法规，但是要想分清责任，还必须在实际工作中，慢慢积累经验，才能不出差错。
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这些真不关物业的事...
1、楼上跑水楼下泡水不关物业的事儿
有个业主忘了关闭家里的水龙头，结果跑水，把楼下给泡了，造成损失，包括吊顶、家具、墙面等等，物业公司第一时间到达现场，关闭楼道水阀门，电话告知业主，业主回来后，物业公司帮助业主清理积水，并会同楼下业主，一起协调损失的处理。
但是跑水的业主不肯对楼下的损失负责，因此楼下业主多次找物业公司，要求物业公司找楼上业主赔偿。物业公司协调无果，建议楼下业主直接找楼上业主协商解决。
楼下找楼上业主协商，楼上还是不肯负责，之后楼下业主又找到物业公司，要求物业公司必须协调解决。这件事与物业公司无关，物业公司可以协调解决，但不是必须解决，最终还得业主自己想办法，物业公司建议楼下业主通过司法程序处理此事。这件事最终还是楼下业主起诉到法院，通过法院调解，达成了赔偿协议。
监控系统一般只是对重点部位进行监控，而物业公司只是对现有的配套设施设备进行维护、维修、管理，在这方面物业公司没有过错或失职。至于另外安装监控，属于更新改造，应该申请维修基金，所以这不是物业公司责任，因此物业公司不能赔偿。最终业主自己对车辆进行维修，没有再找物业公司。
6
一楼业主应不应该交电梯费？
我曾经接手一个新的小区，刚刚开始入住，在办理入住手续，缴纳电梯费时，几乎所有一楼业主都说，我们不坐电梯，所以我不交电梯费。还有部分二楼、三楼业主也说我们楼层低，不用坐电梯，每天爬楼就当锻炼身体了，所以都不想交电梯费。咋一听，似乎很有道理，我们不使用电梯，干嘛让我们交电梯费？
《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 电梯属于业主专有部分以外的共有财产，是房屋配套的设施设备，房屋与设施设备是一个整体，不能把配套使用的电梯分割出去，无论业主是否使用，都要承担相应义务。就像楼顶防水，一般只涉及顶层，与其他楼层没关系，楼顶漏水也漏不到其他楼层，但是不能因此其他楼层就不承担义务，所以其他楼层的业主也必须缴纳维修基金，不能以此为由少交或者不交。同理，交电梯费也是一样的，不能说业主不使用，或者说放弃使用权利，就不履行义务。因此，无论一楼业主还是其他楼层的业主，都必须按约定足额缴纳电梯费。如果业主不交电梯费，电梯损坏会影响业主房屋的价值。电梯正常使用，才能使房屋保值增值。
统稿：晓 乐
编排：子 薇
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